빌라낙찰 처분기(3차) 근생빌라 반지하?

수도권의 부동산을 뒤돌아보면 2013년도가 바닥권이였더라.

13년 초에 지방의 법원에서 경매하시는 분을 만나서 수도권에 신축빌라를 10여개를 받은 것 같다.

인천법원의 경우 한주일동안 계속되는 입찰에서 차순위로 노친 물건은 수도없었던 이유는 유치권의 신고됨을 핑게로 감정가의 70% 를 고수하다보니 낙찰이 요원하였다.

그런 와중에 서울남부법원에 서울의 외각인 은평구의 한 언덕위에 신축된 빌라가 건헐적으로 경매가 진행되고 있으므로 이미 한 건을 낙찰 받았던 차라서 이번 물건의 경우에 내부사정을 어느정도 파악한 상황이였다.

물건종류상 다세대 빌라로 전용면적 18평(58.59m2)으로 감정가는 15800만원이였고 감정가의 64%(1억110만원)까지 저감되여 1명이 74%(1억1700만원)에 단독입찰로 경락받았으나 미납된 사건으로 재진행되고 있었다.

이건은 반지하에 근생빌라였고 임차인이 점유하는 것으로 매각물건명세서에 기록되여 있었으나 사실은 점유자가 물난리를 격은 후 이사하여 공실로 방치되고 있었다.

이 반지하 빌라는 건축법상 근린생활시설이나 아래층에 지하주차장이 있고 건축법상만 지하일 뿐이였기에 "근생빌라"라는 단점을 뒤로하고 입찰을 강행하여 2명이 경합하여 58%(9130만원)에 경락을 받게되였다.

 

 

 

이건은 공실로 명도과정이 없이 잔금납부 후 문을 개방하여 점검하였으나 이웃의 말대로 천정에 누수 흔적은 있었으나 위층에서 누수된 문제에 대해 조치한 것으로 판단되였고 도배 후 청소하여 주변 부동산에 임대를 의뢰하였다.

얼마가 지나 저렴한 임대료에 막 결혼한 부부세대가 입주하여 거주하였고 현재 3번째의 임차인이 거주하고 있는 중에 수일전에 근생에 지층인 빌라를 중개업소를 통하여 임대수익 목적으로 매입한다고 소개받아 매매계약을 체결하기에 이르렀다.

사실 물건을 임대로 보유하는 과정에 위층 베란다가 외부에 노출되여 벽을 타고 침투하는 빗물로 대대적인 보수를 감행하기도 하였고 두번째 임차인은 사람보다 큰 개를 데리고 이사와서 입주민과 분쟁을 가저오기도하여 보유하는 과정에 곤란을 격기도하였음을 피력한다.

원래 빌라라는 건축물이 지형에 맞추어 설계를 하다보니 탑층이 아니라도 작은 면적이라도 옥상(옥탑)을 천정으로 건축(시공)되기에 누수가 발생될 확률이 매우 높음을 간과하지 말아야 합니다.

 

본건은 다세대 공동주택 빌라로 3건을 낙찰 받아 보유하던 마지막 물건으로 작년에 2차 매도하고 금년에 매매계약을 체결(21.08.20)하였던 바, 지난주(21.09.13) 잔금을 받아서 소유권을 이전해주었다.

본건은 서두에 말씀드린바와 같이 다세대 빌라이나 근린생활시설(사무용)이지만 임대차 계약시 전입 및 주차장(세대내 주차권)이 배정되여 생활에 불편함이 없이 공동주거시설로 사용에 불편함이 없다.

대신에 근린생활시설로 무주택이든 다주택이든 취득세가 4,4%이며 재산세도 동일한 평형의 주택에 2배 정도로 발생됨을 경험하게 되였다.

그러나 당시(2013.08.05 등기)에 1억 미만으로 낙찰 등기시 대출(7200만원)을 활용하여 임대(보증금:1천만원/월세:55-60만원)로 월세수익에서 대출이자를 지불하며 약 8년을 보유하였던 바, 약 100% 수익을 가저왔다.

정말 자랑같아서 계약서를 올리기가 망설여지지만 사실을 입증하기 위하여 계약서를 얼로드하기로 결심한다.

 

그리고 투자로서 8년 씩이나 보유하다 100% 차익을 가저온 것이 크게 잘한 투자로 보기는 어렵다고 생각한다.

이처럼 법리적으로 제약이 따르는 애매한 기형적인 다세대빌라(근생)는 임대수익에 의존한 보유 였으며 서울의 부동산이 개발설로 요동치는 과정에 발빠른 중개사분이 취득세도 저렴하고 신축에 가까운데 다가 월세까지 나오는 집이 2억이라니 집을 보지도 않고 계약을 하고 그제 잔금을 받았다.

본건은 불광동 연신내역에서 동서방향 약1.2KM 지점에 위치한 연광초등학교 옆으로 현재 투자는 타이밍이라고 한다.

사실 본인도 연신내역 주변 역세권 개설 설은 작년부터 들어왔으며 그리고 추진위원회가 움직이고 있다는 이야기도 들은 터였으나 그간의 경험으로 장기간의 기다림을 뒤로하고 차익실현을 받아 들였다.

 

 

 

 

[빌라투자시 고려할 사항] 1,반지하 건축물은 환기가 잘 되지 못하여 항상 습하여 심하면 곰팡이가 발생된다 2.다세대 주택으로 토지형태에 맞춘 설계로 저층부에도 옥상(옥탑)이 생기게 되면 누수가 발생될 확률이 높다. 3.근생빌라의 경우에 근생의 목적외 사용에 법적인 제한과 공용면적에 포함된 주창의 사용에 제한을 받을 수도 있다.