빌라낙찰 무피투자 처분기(1차)

경매를 왜 해야만 될까를 생각하면서.......................

소위 말하는 무피투자가 가능한 사례를 들어 봅니다.

당시에 무피 투자를 알고서 접근함은 아니었고 아파는 60~70%가 대출되지만 빌라는 90%까지도 대출이 되였으므로 80% 대출실행하여도 투자금을 회수했던 사례입니다.

2013년에 겨울에 서울 남부지원에서 유치권이 있는 물건(2012타경9078)을 두번째로 낙찰받게 되였습니다.

본 사건에 대하여 대법원사이트 사건종료 인용:일반 유로사이트 참조요함

물론 유지권이 있으나 2011년 4월 준공되여 동년 8월에 전세권자가 입주하여 점유하고 있었으므로 진성 유치권이라도 점유가 이전된 관계로 효력이 없음으로 금융권 대출에는 전혀 문제가 없었다.

이에 경락을 받아 낙찰(11360만원)가의 77%(8700만원)를 대출 받아서 점유자에게 보증금 3000만원에 월세 45만원으로 임대하여 정확하게 12개월 후에 점유자의 간곡한 요청으로 소유권을 이전해 드렸습니다.

 

이사건에 대하여 자본의 투자내역을 분석해보니 알게된 결과로 감정가의 64%(1088만원)로 낙찰받고 거주지 은행에서 대출을 8700만원(낙찰가의 77%) 받아서 등기비용 200만원(법무비 포함)이 지출되였고, 점유자에게는 임대 보증금을 3000만원 입금 받았으니 이사건에서  총1억2700만원의 돈이 만들어지게 된 것입니다.

물론 취득세와 법무비가 200만원 정도 발생됐지만 결국에 저의 자본이 투자된 것은 한 푼도 없이 125만원의 남게 되였습니다.

덤으로 매달 45만원의 월세 수입으로 대출이자(3.5%)가 25만원 지출되고 20만원의 수익이 발생된 사례(아래표)입니다.

 

내  용	금  액	비  고
감정가액	170,000,000
낙찰가액	113,600,000	감정가액의 67%
대출금액	97,000,000	낙찰가액의 77%
취득세 및 법무사 수수료	2,150,000	법무비 포함(2,142,900원)
임대보증금액	30,000,000	월세 45만원
매입(총액) :   113,600,000(낙찰금액)+2,150,000(등기비용)-67,000,000(대출금)  +30,000,000(월세 보증금)               = -1,250,000원             낙찰 후 임대시 남은 금원 : 1,250,000원

 

당시 선순위 근저당(신청 채권액14500만원)이 설정된 이 물건에 전세계약(9500만원)으로 점유하였던 바, 점유자는 이 물건을 낙찰받으려고 컨설팅 업체에 자문을 받아서 아무나 들어오지 마시라고 유치권을 신고 하였던 것입니다.

이처럼 점유자는 유치권을 행사하여하여 저가 입찰을 기대하였으나 전월세 계약자의 유치권은 유치권과 견련성이 인정이 않되기에 일종의 액션에 불과한 것이라고 판단되여 입찰을 강행하였으며 아쉽게도 점유자는 입찰서류를 잘 못기재하여 입찰서류가 배제되여 단독으로 낙찰을 받게되였다.

그리고 개찰 후에 점유자와 별도의 만남을 가지게 되였고 점유자의 아버님까지 대동하고 입찰한 남편의 부인은 임신까지 한 몸이였기에 당신들이 입찰한 가격에 되돌려 달라는 그 아버님의 부탁을 거절할 수없는 난감한 상황이 되였다.

그리하여 경락대출을 원만하게 실행하여 잔금 납부 후 정확하게 1년 뒤(2015.01.28)에 1억 3000만원에 소유권을 이전하여 주었습니다.

 

 

경락받은 빌라 매매계약서

당시에 동 빌라의 물건들이 다수 진행되여 1억 5000만원 정도에 낙찰 되였기에 1억5천 이상 받을 수 있는 물건이였으나 전세보증금(임차인 최우선 배당금 범위: 7500만원/배당금: 2500만원)을 한푼도 배당받지 못한점과 점유자 부모님의 간곡한 부탁에 소소한 수익을 가저온 사례이다.

현재(2018년도) 이 빌라의 전세가가 1억 8000만원에 거래되고 있음을 국토부 실거래가의 사례를 살펴보시면 확인 할 수 있을 것입니다.

이처럼 유치권이 설정된 경매물건은 입찰을 꺼리므로 틈나는 대로 물건을 탐색해보면 간간히 이러한 물건을 찿을 수있는 것이며 이러한 틈새전략으로 동 빌라의 물건을 3개 낙찰 받았다.