빌라낙찰 처분기(2차)

그러니까, 2013년에 서울에서는 가장 변두리라고 할 수 있는 이곳 은평구에 신축빌라로서 신축시 대출된 신축자금의 채권을 변제받기 위하여 채권은행에서 간헐적으로 동종의 물건에 대하여 경매를 진행하고 있음이 나의 눈에 들어왔다.

 

당시 나는 초보의 태를 벗지 못하였지만 용감하게 몇 차례 입찰하여  인천지역 등에 3건을 낙찰 받아서 1년여 보유하고 있던 차였다.

이건은 신축시 공사관련 유치권이 신고되였고 진성인지는 모르겠으나 준공뒤에 보증금 2천만원에 월70만원의 임차인이 점유하여 배당을 신청하였다면 진성의 유치권이라도 유치권은 해제됨으로 판단하고 망설임 없이 입찰을 강행하여 단독에 가까운 경쟁(2명)으로 본건을 65%(190,000,000/123,000,000)에 낙찰받아서 점유중인 임차인과 즉시 계약하고 지방은행에서 9800만원(낙찰가의 80%)을 대출로 법무사가 등기촉탁을 경로하였습니다.

내  용	금  액	비  고
감정가액	190,000,000
낙찰가액	123,300,000	감정가액의 65%
대출금액	98,000,000	낙찰가액의 70%(당시 90% 가능했음)
취득세	3,570,000	법무비 포함(3,570,100원)
임대보증금액	20,000,000	월세 60만원
매입(총액) :   123,300,000(낙찰금액)+ 3,570,000(등기비용)-[98,000,000(대출금)  +20,000,000(월세 보증금)]               = 8,870,000만원             낙찰 후 등기 및 임대시 투자금원: 약 천만원(8,870,000원) 소요

위 사건은 2013년 낙찰 당시에 부동산경기가 좋지 못하였고 대부분의 직장인들에게는 소득증빙이 가능함으로 경락가의 90%까지 대출이 되였으나 대출을 활용해보지 않아서 은행돈이 무섭다는 고정관념속에 70%선에 대출을 실행하였음은 지금에 생각해보니 하루강아지 시절이였다고 생각된다.

반면에 당시에 빈약한 자금으로 인하여 초보답지않은 과감함으로 낙찰가의 90% 경락대출을 활용하여 2013년~2014년 경에 1년간 10여채 이상의 빌라를 경락 받은 지인이 있었던 바, 그후 아파트도 전세를 활용하여 투자를 하였던 바 현재 좋은 성과가 기대된다고 전해오셨다.

이 물건을 그동안 7년여 보유하면서 월세로 대출이자를 지출하고 일부 남는 구조이기에 어려움은 없었으며, 당시에 전세금 가격으로 시장에 던저 놓으니 투자자가 바로 달려들어 매매계약을 체결하게 되였다.

그 동안 몇 년씩 보유하다 매도를 하였 던 바, 소소한 수익에 만족하고 지내왔으며 이번에 매도한 빌라가 그간 투자 물건 중에 보유기간 대비하여 소소하나  만족스런 수익을 가저온 사례로 생각 된다.

2020년 당시에 수도권은 조정대상지역이고 양도소득세가 개정 발효되여 양도차익에  10~20%의 중과과세 되기에 매도가 슆지 않은 상태였다.

그런데도 다주택자들은 조정대상지역의 주택 매도시 중과를 생각하지 못하고 덥석 가계약금을 받고 말았다.

요즘은 양도소득세율이 높아서 흔히들 세테크라고 하지 않는가요.

주변에 양도소득관련 세금에 대하여 대충 알아보니 서울은 조정대상지역으로 중과(기본세율+20%)로 귀결되였다.

그로인해 많은 고민에 놓이게 되였으나 그동안 7년여 보유하면서 등록주택임대사업(2014년도 시청과 세무서 사업자 등록)을 영위하였던 점을 가지고 국세청과 지역 세무서, 세무사에게 끈질기게 의문을 던지어 양도차익에 대한 중과는 않되는 쪽으로 자문을 받아 덤덤한 마음으로 매매계약을 체결하고 등기를 이전하였다.

당시 임차인이 있던 관계로 월세계약이 종료되는 시점으로 잔금일을 설정하고 약 6개월 뒤에 소유권 이 전하고 지역 세무서에 임대사업자임을 소명하고 장기보유 특별공제를 적용하여 기본세율로 양도소득세를 납부하였다. 

양도차익은 아래와 같사오며, 금년 6월 중에 오산 수청주공 매도차익분 4800만원(580만원 기납부)과 금번 차익분 4200만원이 합산되여 양도소득세로 약 1040만원을 납부하였습니다.

아래는 양도소득세과세표준 신고 및 납부계산서(4쪽)로 게시합니다.

마지막까지 읽어주셔서 고맙습니다.