부동산 경매 문턱에서 방황하다

지인이 경매로 돈을 벌었다는 데요!

 

우리는 살면서 주식으로, 부동산으로, 경매로 돈을 벌었다고 하는 “카드라”라는 이야기를 종종 들을 수 있을 것이다.

 

본인도 이러한 말들로 인하여 주식을 하게되고 그 주식으로 인하여 손해를 보고서야 손을 털은 경험이 있으나, 부동산은 목돈이 있어야 하는데 그러한 목돈이 없으니 생각조차 할 수가 없었다.

한편 경매로 돈을 벌었다는 이야기도 들은 바가 있으나 경매는 과거 신법(민사집행법,2002년도)이 나오기 전에 사회적 통념상 어깨들이나 하는 것으로 여겨지고 어려운 집 재산을 헐값에 받아오는 것이라고 인식하는 사회적 현상으로 쉽게 접근 할 수 없는 상황이였다.

또한 경매는 권리분석을 잘못하면 손해를 보게되는 위험이 도사리고 있다는 점도 우리가 쉽게 접근하지 못하게 함도 있다.

하지만 시중에 나와 있는 경매관련 서적을 읽다보면 용기가 생기기도 하니 어쩌랴!

이렇게 각종 서적을 섭렵해가다 보면 어느 방향으로 실전에 임 할 것인지 방향이 설정되고, 그에 따라 낙찰을 받아 보면 어려움도 있지만 학습한 내용들이 일치하기도 한다.

그러나 독학으로 일천한 경매지식과 나홀로 경매를 하다보니 숨어있는 작은 리스크를 보지 못하여 당장의 수익을 맛보지는 못하였으나 시간이 대부분의 리스크를 해결해 주었다. 

2008년 경 수도권에 재개발과 재건축에 관심이 높았던 터라 지방이지만 이러한 물건을 낙찰 받아서 현재까지 보유함은 이러한 결과로 귀결되지만, 매달 월세를 받아서 대출이자를 지급하고 일부 미미한 수익으로 나마 누적되고 부동산 가치도 상승하고 있으므로 보유에 문제는 없다고 생각된다.

 

흔히들 경매 고수들은 자신이 절대 손해를 보지 않고 경매를 해왔다고 자부하기도 하지만 경락받은 부동산에 1을 넣으면 그 이상( 1+@)이 바로 나오는 것은 절대 아님을 주지하는 바이다.

본인은 초기에 경매 관련서적을 통하여 무모했던 투자 사례로 공장을 감정가의 절반으로 경락받았으나 이 또한 감정서의 숨은 리스크를 감지하지 못하여 결국 잔급납부를 포기하여 보증금을 잃는 사례가 발생하기도 하였다.

돌리켜 보건대 이는 미숙함이 극에 달한 처사로서 [국가기관의 엄정한 법의 절차속에 진행하는 법원 경매의 부동산 감정평가서를 100% 신뢰]하고 입찰을 강행하다 보니 단독입찰 내지는 고가 입찰을 하는 경우가 발생 되었다.   

그러나 이에 굴하지 않고 쉽게 접근 할 수 있는 공동주택(빌라,아파트)에 반복하여 입찰함으로서 낙찰받아 등기 및 임대 후 매도하여 소소한 차익실현을 할 수 있었다.

 

양도차익을 실현함에 있어서 사업자(법인 또는 일반 매매사업자)가 아니었기에 잔금(등기) 후 바로 매도시 양도소득세가 누진세율(40~70%)로 적용됨으로 당시에 낙찰 후 1년-2년을 보유하고 난 후 매매를 하게 되였던 것이다.

 

한편 경매관련 서적에서 습득한 경험을 토대로 몇 년동안은 1년에 한.두차례 물건을 경락받아 오다가 대출을 활용(경락가의 90%까지)하여 몇 차례 빌라를 낙찰받아 대출과 월세로 세팅을 하여보니 대출원금과 월세 보증금으로 투자원금이 회수되고 월세의 50%를 대출이자로 지급하고 대략 약 50%가 수익으로 나타나는 현상을 경험 할 수 있었다.

이제 이러한 사례를 분석해보며 당시에 보지 못한 리스크에 대하여 문제점을 반추해보는 계기를 삼고자 한다.